In quest’ultimo periodo, IQT consulting – mediante la sua BU HEDERAlab, specializzata in architettura ed ingegneria per retail e corporate headquarters – ha portato a termine progetti di ristrutturazione di grandi immobili per alcuni dei suoi più importanti clienti. In particolare:
il tutto per complessivi circa 100.000 mq.
Tali interventi, nonostante la diversità dovuta alle differenti destinazioni d’uso ed ai particolari requisiti tecnici richiesti dai Committenti, hanno comunque in comune consistenti aree destinate ad uffici, progettate secondo le logiche di smart working (vedi Smart Working: la rivoluzione in ufficio).
Il punto chiave è la riprogettazione del layout, con scrivanie in spazi aperti, eliminando di fatto i corridoi ed inserendo semplici aree di circolazione, a beneficio di una maggiore densità di utilizzo degli spazi e notevoli risparmi per i Committenti. Inoltre, in assenza del vecchio ufficio tradizionale, si può sfruttare al massimo la flessibilità degli open space, fondamentale in grandi aziende (come le due citate), frequentemente soggette a riorganizzazioni funzionali.
Nell’ambito dei nuovi lay out, sono state inoltre previste una serie di aree di servizio, necessarie per la perfetta fruibilità degli ambienti, quali le aree Meeting, multidimensionali in funzione dei gruppi che le utilizzano, le aree Project, le aree Relax e le aree Social per favorire l’incontro e la comunicazione informale.
In spazi aperti e densamente popolati, diventa di vitale importanza l’acustica, abbastanza trascurata finora negli uffici tradizionali.
Per tenere basso il livello sonoro di fondo nelle aree di lavoro o relax, si è fatto affidamento su controsoffitti ad alto potere fonoassorbente, del tipo con pannelli in lana di roccia, con coefficiente di assorbimento acustico αw=0,90.
In particolari situazioni, si è fatto inoltre affidamento su soluzioni di arredo integrate, che prevedono l’inserimento di pannelli fonoassorbenti da applicare alle scrivanie, riducendo così il riverbero acustico e i fastidi della conversazione di persone posizionate in scrivanie adiacenti o vicine.
L’impiantistica dei tre interventi è stata corredata di BMS, il sistema di controllo e gestione di edifici, o parti di essi, che gestisce e monitora gli apparati elettrici e meccanici degli impianti in modo integrato. Mediante il BMS si è potuto spingere la progettazione delle diverse aree verso standard appositamente studiati per i singoli gruppi, adattando i set point ai diversi confort visivi o microclimatici.
Inoltre, attraverso il presidio di tutte le funzioni tecnologiche dell’edificio, con il BMS si dà alla Committente la possibilità di effettuare una gestione mirata dell’immobile, contenendo significativamente i costi d’esercizio mediante la possibilità di regolare l’illuminazione e la climatizzazione per settori e per necessità d’uso, tenendo sotto controllo i picchi ed evitando inutili sprechi. E’ infine possibile ottenere report periodici puntuali, storicizzando così ogni singolo evento relativo ad impianti ed apparecchiature, con lo scopo di visualizzare immediatamente eventuali malfunzionamenti e di avere disponibilità di dati per piani di efficientamento.
I tre interventi, infine, sono stati progettati in BIM, indipendentemente dal fatto che questo fosse o meno un requisito richiesto dal Committente. La scelta di progettare in BIM è infatti da tempo una scelta strategica di IQT consulting per evidenti motivi.
Il BIM consente una progettazione integrata di tutte le fasi progettuali (architettonica, strutturale, impiantistica, energetica, gestionale, ecc.), eliminando così possibili errori, duplicazioni ed interferenze e disponendo di una visione globale dell’intero progetto. Non solo; l’integrazione non si limita alla parte grafica, ma raccoglie anche tutti i dati di progetto, da quelli dimensionali, alle caratteristiche tecniche dei materiali, al loro ciclo vita.
Questo consente, per grandi aziende come nel nostro caso Italgas e TIM, di ottenere sensibili vantaggi anche ad intervento ultimato. Il primo vantaggio, nel campo della gestione e manutenzione dell’immobile, consiste nell’avere sempre disponibile una banca dati che permette, ad esempio, una manutenzione programmata e correttiva più efficace ed un più adeguato monitoraggio del ciclo vita e dell’eventuale degrado di materiali e componenti. Il secondo riguarda la disponibilità da parte del Committente di avere disponibile un modello integrato, che diventerà fondamentale per tutte le successive modifiche degli ambienti (evento piuttosto ricorrente per le grandi aziende) ottenendo così significativi risparmi nelle future trasformazioni.
Silvano Tomoli
HEDERAlab – Corporate Real Estate Developer